楼市小阳春还没结束
3月31日下午，1-3月地产百强数据公布。2023年一季度，地产百强销售同比增长8.2%，2022年之后首次实现月度累积同比正增长。然而，市场中也有许多声音，认为今年地产销售的小阳春已经结束。特别是3月的前两周，很多城市的销售高频表现出现下滑。与此同时，整个经济保持了弱复苏的态势，3月制造业PMI较上月下降0.7个百分点至51.9%，高基数下环比动能有所减弱。而众所周知，今年经济复苏的态势和速率，很大程度上受地产行业本身的影响。二季度开始地产行业能否抵抗信用风险？地产行业的资产质量能否持续修复？而在整体经济弱复苏的形势下，市场对于政策的预期也在减弱，前期很多地产支持政策效果不明显，地产行业信贷数据也偏弱。温和复苏态势下，政策预期能否重新走强？今天我们邀请了嵩山论市的专家，为您解读当前地产行业的动态，为您解读，究竟在温和复苏背景下，弱政策预期的地产行业，将会走向何方，行业格局将会如何分化。问答实录①丨惯性回落后，地产温和复苏节奏变化了吗？不是昙花一现也不是狂飙，为什么说地产销售温和复苏？主持人：最近刚出了1-3月地产销售百强的数据，我们发现，3月地产百强销售环比和同比均保持增长，整个季度实现同比增长8.2%，是2022年以来第一个销售同比增长的季度。然而我们记得，在前两周，市场中很多声音唱衰地产销售改善，认为小阳春已经结束，部分城市比如郑州，个别项目来访、成交、转换量都下降了五成。当前的市场究竟是什么节奏，地产行业仍然是温和复苏吗？● 惯性回落不改温和复苏的趋势首先我们先来回顾一下3月初的高频销售回落，这个问题我们之前在对于郑州的讨论中提到过，详见链接：整体上看，由于春节后2月需求释放比较快，叠加部分城市推盘集中，市场一度出现供需两旺的状态。整体上三支箭刺激政策对市场情绪有一定修复，而疫情管控的放松也为购房创造了实际场景，所以2月地产销售爬坡速度较快，但是由于市场本身具有一定的疤痕效应。导致整体复苏的进展在3月初被打断，部分保交付压力较大的城市，新房市场实际供给不足，整个市场出现一个惯性的回落。● 房价变化体现了温和复苏这种趋势在房价上也得到了体现，3月上旬一线城市房价均有所下降，根据纬房研究院统计，3月前两周新房价格，广州下跌了0.19%，上海下跌了0.19%，北京下跌了0.04%，深圳下跌了0.03%。而房价的下跌，也确实反映了3月初市场的波动。● 温和复苏不是一蹴而就，也不是昙花一现然而我们要认识到，认识市场的回暖、经济的复苏，都不是一蹴而就的，而是有一个过程。本身因为疫情管控和地产信用风险导致的需求受阻，其释放会有一个过程，而本身行业政策的落地和交楼的压力，也会在一定程度上阻碍需求的释放，所以3月初市场回落，也是正常的。而只有经历了惯性回落，市场重新在健康的速度上修复，整个地产销售的可持续性才可以期待，不会像2022年6月那样昙花一现。所以，按照我的判断，地产销售复苏，是温和的，与整体经济弱复苏的大基调一致，并不会带动整个宏观经济反弹，也不会像2022年那样拖累经济。②丨温和复苏趋势与分化格局，同时存在企业、区域间的分化在增大主持人：我们看到3月的地产百强销售数据，企业之间的分化在加大，国企央企的销售变得更强。而区域之间目前也体现出明显的差异，一二线相比于三四线走势要更强。这种企业间、区域间的分化，是不是也是当前“温和复苏”的重要特征呢？● 地方国企表现强势，优质民企也在改善首先我们来看，国企销售表现确实比民企好，但是跟以往鲜明的分化不同，2023年1-3月的表现，国企也并非都表现越来越好，相比之下，地方强势国企，比如越秀、华发明显表现更加强势，而央企地产公司表现虽然不错，但是增速没有很大提升。与国企的强势表现相比，民企的表现也有所分化，那些基本上解决了信用风险，能够在债券市场融资的主体，比如滨江集团、龙湖集团，合约销售明显改善更快，滨江集团一季度同比销售增长63%，龙湖集团增长36%，美的置业增长19%，都实现了2021年下半年以来的突破。● 国企托底＋民企风险逐渐出清因此，到目前为止，地产行业的格局基本上得到重建，市场明确是国企央企托底、民企风险出清的格局。当然，部分民企地产公司的信用风险仍大，可能仍然面临展期，也是市场的不确定性。● 三四线销售不景气：起因在于过往三四线拿地不足而在区域方面，我们明显看到，2022年房企大量减少在三四线拿地，百强房企在三四线拿地仅占31%，导致现在的市场销售，三四线行业复苏节奏更慢。而市场一度大量期待的“棚改重启”，其实核心重点并不是开发三四线的市场，更多是聚焦于二线。而大部分三四线的人口净流出，以及2018年之前带来的高库存和较高房价，仍然不利于市场出清。而投资人十分关心的大都市圈三四线概念，其实反而因为交通线路的完善，导致人口更加向资源密集的核心核心城市流动。● 一二线是核心资产，也是收入预期恢复更快的城市所以，2023年后续的地产市场，一定还是回到一线与核心二线城市，不仅仅因为此类城市的地产更符合“核心资产”概念，而且一线与强二线城市的经济复苏更好，会改善购房者收入预期，从而带动楼市反弹。在区域和房企的表现分化下，整体市场难以快速、全面反攻，更多是温和复苏，节奏偏缓。③丨为何春节之后，政策预期逐渐减弱？从“强政策预期vs.弱基本面”到“弱复苏+弱政策预期”主持人：去年年底的时候，专家您认为市场处于“强政策预期vs. 弱基本面”的状态。而在当前的状态下，您认为整个地产行业在温和复苏。那在这种复苏之下，当前对于政策的预期，是怎样的？● 地产行业之前对政策的预期有些过高的确，去年从11月开始，市场就对于政策预期很强，部分分析师认为货币政策要针对地产行业放水，市场上也出现了很多篇“大利好”“市场反转”的研报。而这只是政策强预期的一面，在对于增量政策的强期盼中，很多地产公司也认为自身债务得到解决，即使有些问题，也应该按照金融16条里那样，无条件展期，且不调整五级分类。也正如很多房企预期那样，在窗口的指导下，房企纷纷拿到银行的授信支持，好像又有几千亿增量资金随时进入地产市场，消灭一切低估值地产股和高估值地产债。● 银行端冷静，市场逐渐对增量政策预期减弱然而，银行端却相对冷静，虽然大量战略框架合作和授信合作在推进，但是实际的信贷投放则偏弱，2022年四季度整体地产信贷存量规模比三季度还下降，市场传闻的六大行每家买1000亿地产债也没有任何的实际迹象。在强预期和行业弱复苏的背景下，渐渐地投资人没有等到明显的增量政策。诚然，很多城市在推进调控放松，但是到了最关键的一线城市，就变成了部分郊区降低社保年限，实际上没有触及到核心需求。而“带押过户”的全面推广，虽然有利于行业降低交易成本，但是却很难让房地产公司直接受益。因此，到了3月之后，市场的强预期逐渐减弱，变成弱预期。而三支箭的落实，在春节之后就放缓，尤其是第三支箭的实际落地偏慢。虽然相继放开了不动产私募投资基金的备案和商业购物中心REITs的申报，但是市场仍然在意的是，存量政策的落地。● 信用风险出清，比新政策更加重要因此，目前温和复苏的地产市场，也正好碰上了温和平缓的政策弱预期。真正理性的投资者，不指望再出什么明显的放松政策，而更加在意融资利好的落实，在于地产信用风险的出清。如果展期边缘的公司能再挺一挺，对于市场信心的激励，是要高于一个新政策推出的。主持人：那按照专家您的观点，市场目前是处于温和复苏，而投资人也对增量政策减弱了预期。在这种弱复苏叠加弱预期的行业环境中，您认为我们应当关注什么问题？这个时候的地产行业有什么投资机会呢？● 国企和优质民企在马太效应下表现更佳其实现在市场还是有一定亮点的，首先就是温和复苏下，国企和优质民企的销售表现逐渐坚挺。其实投资人要习惯市场容量的缩小，过往很多知名的大民企地产公司，可能会面临退出行业，整个市场的信用风险还有待出清。但是，坚挺的国企地产公司，会支撑行业，推进中国的城镇化完成最后的进阶。而优质的民企仍然可以维护好区域的市场，为买房者提供优质且顺利交付的楼盘。● 拿地已经出现改善迹象另外，我们之前专门讨论过拿地改善的信号意思 。而最近的集中供地，我们发现也有积极的变化，南京11宗地全部成交，4宗摇号，溢价率8%。上海本地优质民企大华在北京拿地，成都土拍溢价率15%，杭州第二次集中供地行情超过第一次。在我看来，拿地的改善有利于销售复苏的持续性，也是真正地产改善的右侧。如果拿地改善能持续，那么后续地产市场的开工投资，也会有所恢复。我们并不强求数据同比增长的变多，而是希望见到更多市场化的拿地成交，见到后续交付压力的缓解。至于具体的观察方向，还是那句话，政策看北京，市场看杭州，纾困看郑州，逐渐发现积累的因素。● 如何发现弱复苏下的投资机会而至于投资机会，股票的机会其实更多在于市场改善带动地产链，特别是地产下游家电消费和装饰性建材的提升。而REITs拓展到商业地产领域，也为大类资产配置提供固收+的新选择。而从宏观上讲，地产的温和复苏，也在一定程度上符合整体经济弱复苏的趋势，未来利率的表现不会有很大上行的空间。至于地产和经济复苏何时见分晓，需要我们一起在二季度紧密跟踪。结语一季度的地产市场，正处于基本面的温和复苏和政策面的预期减弱，优质民企和国企继续托底市场，而信用风险也尚未出清，仍然有企业可能会在境内新增展期。虽然市场仍然存在不确定性，但是我们发现，土地市场给出了积极的信号，地产行业的节奏开始正常化、市场化，预计在二季度会迎来更加明显的景气度提升。来源：嵩山论市，本文已获授权，向原作者表示感谢。点击打造VR数字售楼处，线上抢客快人一步！
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