万科的“茶水比例”
图片来源：万科3月8日，万科在深圳大梅沙的万科中心召开2023年第一次临时股东大会。当日的股东大会聚焦本次万科在A股的150亿定增议案，万科董事会主席郁亮对此发言表态不多，仅在谈及近期万科与建行联合成立的百亿住房租赁基金问题上，郁亮直言：“两家机构在一起一定要做一些大的事情，我们希望给泊寓的资产找到解题思路。”郁亮的意思是，万科做长租业务、做经营性业务最大的苦恼，是不能够光有投入而没有退出渠道，而这个基金安排提供了一种退出渠道。并且，郁亮表示，万科的经营能力和服务能力是足够的，可以支持把经营业务做得更大，因此，未来基金不排除也会收购非万科的项目。3月8日晚间，万科发布公告称，公司非公开发行A股股票的议案经2023年第一次临时股东大会审议并获得通过。当日会上，万科总裁祝九胜回答股东问题提到，“A股增发拿到股东大会授权后，还要经过监管部门的许可，我们会以更慎重的态度在价格、时机上反复权衡，希望能让股东满意。短期大家可能关注价格和摊薄，长期还是看能不能创造价值。”祝九胜打了个比喻：“郁亮主席对我们的要求是当好农民种好地，我们拿到的股权性资金和利润留存形成的净资产，基本上就是种子，债性资金相当于化肥农药。在这种前提下股东如果同意增发，投资人还同意给钱，那就不是一般的种子，是良种子、金种子，这种种子我们会倍加珍惜，跟化肥农药配合好，更努力把地种好，提高粮食产量和出产质量。”还是那个熟悉的万科管理层，钱包越鼓越低调。与此同时，3月9日晚间，万科在港交所公告，已于2023年3月9日，以每股H股13.05港元的配售价，向不少于6名承配人配发及发行总数为3亿股新H股，配售所得款项总额约为39.15亿港元。万科的“茶水比例”万科不是因为缺钱而发的H股。会上，就今年4月、5月将到期的两笔规模达16.21亿美元境外债，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示，关于公司4、5月份要到期的美元债，万科去年就已经在做偿付安排，现在整体的资金方案都已经准备好，“我们会确保4、5月份美元债安全偿付。“而对于“万科有笔美元债利息差点逾期，或为员工误操作造成”的消息，韩慧华直接回应消息不实，并表示公司所有的境内外债券，无论是本还是息都是在正常偿付，所以提到的那笔美元债本身的付息期就是2月27日，万科不存在任何债券逾期的情况，也不存在员工操作失误的情况。“万科的资金安全不存在任何问题。”去年底，支持优质房企融资的“第三支箭”发出，房地产企业A股、H股再融资重启，包括万科在内的数十家上市房企迅速响应，相继发布股权融资计划。在3月8日的临时股东大会上，祝九胜就增发节点再次做出解释，一方面，去年三支箭的政策对行业信心起到了提振，万科自然也想把握这个机会。“第二方面的考虑，A股和H股增发的规则是不一样的。A股增发资金的用途主要用于现有的项目，就是保交付，多余的部分用于补流。发H股拿到的资金60%用于置换原有的借款，剩下40%用于补充流动性，相对而言H股拿到的资金在使用上更灵活一些。”作为行业龙头，自去年年底以来，万科的每一次股权融资细节披露都饱受股东和市场的关注与热议。按照万科总裁祝九胜的说法，在做定增决定之前，万科内部也经过多轮讨论，非常纠结。祝九胜在股东大会上坦言：“各位股东无论是疑惑也好，关切也好，都是希望万科能够长期向好，能够创造真实价值。我们也希望用这个额度多拿一点钱，同时我们也看到部分一二线城市出现了结构性的机会，重新启动投资布局应该能带来比较好的兑现。”其将债权类的资金比作水，股权类的资金比作茶，表示“茶和水的比例一定要合适。债权性资金增加后，股权性资金显得不是很足，我们希望能形成良好的资债结构。”这个“债是水股是茶”的比喻，是去年底的临时股东大会上祝九胜也曾提到过的说法。彼时，其原话为“我个人经常喜欢把它（资债结构）比作泡茶的过程，茶叶就相当于股权资金，水相当于债权资金，茶水要合适的话，这两者比例关系一定要调好。有时候茶多了就得加水，水多了就得加茶。我们需要从融资结构和融资成本来看这个问题。从融资成本来看，只有股权性占比提升了以后，负债率才能下来，债权性融资成本也会下去，融资成本也会不断形成一个低走的趋势。”今年前两月份，并未在公开市场拿地的万科，接下来融资到位后是否会采取更积极的拿地及收并购策略，是投资者另一关注的重点问题。对此，万科执行副总裁兼首席运营官刘肖回应称，实际上，1、2月份万科也广泛参与了很多项目，有一些是摇号没有摇中，有一些则还在谈判过程中，所以体现在披露上没有获取项目。“基于我们对政策、行业和市场更积极的判断，随着后续股权融资的到位，在确保安全的前提下，我们会以更加积极的态度去捕捉新的项目机会。另外我们特别重视投资质量，才能让股权融资给我们带来更多的投资空间，真正把它作为金种子支撑公司业务的发展。”祝九胜首次回应万科联席总裁制去年12月，万科内部发文称，经集团总裁祝九胜提议，万科开发经营本部首席合伙人兼CEO张海、万物云董事长朱保全出任公司联席总裁，协助祝九胜负责万科开发经营业务和经营服务业务的经营管理。这是万科首次设立联席总裁，在8日的股东大会上，万科总裁祝九胜也首次作出回应，“联席总裁的事情第一大原因是基于我本人的经历、以及时间精力非常有限。我这种背景对不动产方方面面的认知、能力、技能是有不足的，好在身边的其他合伙人能够相互补位、相互补台。”祝九胜表示，万科内部对公司业务进行研讨的时候，认为万科基本盘还是开发业务，占了公司90%的收入，占了95%以上的利润来源，如果这部分没抓好的话基本盘就不稳。同时，万科新选择的赛道即经营服务类业务，也要坚定地做下去。“去年，我跟主席出了一个主意设置联席总裁，这样让张海一心一意把开经本部的事情做好，另一个联席总裁朱保全在物业行业耕耘了十几年，又把万物云带上市，对经营服务业务的手感特别好。此外，过往一年多整个行业碰到一些挑战，在融资上压力也挺大，刚好我可以配合韩慧华多花点精力，配合把融资的弹性、结构、期限、渠道多样化等几个方面做一些优化，其他的事情就是配合郁亮主席在大的策略、方向和执行方面做一些工作。”祝九胜总结，这样的安排，让公司经营管理能够更好，让事和人能够更匹配。在去年的中期业绩会上，郁亮表示自己作为董事会主席，同样下沉到了一线，走访了35个城市，看了100多个项目，而总裁祝九胜，则是在去年年初便已下沉到万科的长租公寓业务版块。“做租赁服务体验官，冲过租客曾冲过的凉，睡过租客曾睡过的床”，祝九胜曾这样概况形容自己下沉到泊寓的工作。至于为什么选择泊寓业务？祝九胜在股东大会上表示，“首先，我们的经营业务里面难度最大的就是泊寓，因为我们选择得比较早，我们早年大量采用了二房东的模式，从业主那整租过来，然后再租出去。从2017年开始三股力量推动这个市场，资本的力量，政府的力量和中介的力量推动了这个市场的发展，当时租入租金都比较高，导致经营难度非常大，对业务提出了很大的挑战。”其次，祝九胜坦言，万科在内部战略探讨的时候，也有观点提出——要不要坚持做这项业务，或者能不能跟其他的同行联手来做。“我是少数派，认为要做就自己去把这条路趟开，在确定能不能坚持做下去的时候，我认为可以坚持做下去，主要依靠自身力量泊寓也做得下去，当然也离不开方方面面的支持。长租公寓的客群比较年轻，从了解年轻人这个角度，年龄大一点的合伙人或高管也必须能够了解年轻人，能够抓住年轻人，否则公司没有未来。”如今的万科泊寓，实际上规模已做到全国长租公寓赛道的第一，入驻城市33个，开业项目超400个，运营房源超过16万间，且有超过20万间的储备房源。去年的中期业绩数据显示，2022年上半年，泊寓整体出租率达到94.0%，实现营业收入14.8亿元，同比增长12.3%。1月16日，万科发布公告，与中国建设银行联手设立“建万住房租赁投资基金”，募集规模为100亿元。2月份，在万科内部年会上，郁亮发表新年贺词——“有光就有希望。”
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