"认房不用认贷"、降低首套房首付比和贷款利率…住建部最新表态释放什么信号？
继7月24日中央政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”后，住建部明确了政策支持方向。日前，住建部部长倪虹在企业座谈会上强调，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。业内人士认为，本次住建部表态，政策力度超出市场预期，有助于降低购房者置业成本，提振市场信心，带动楼市成交的逐步企稳。预计后续各地在降首付和利率、换房税费减免、“认房不认贷”等方面有望陆续出台相关优化政策。住建部要求落实三项购房政策住建部此次会议提及了房地产三项政策，包括降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”。在7月24日中央政治局会议定调后，住建部进一步明确了政策支持方向。易居研究院研究总监严跃进认为，降低首付比例和贷款利率的含义在于，还有很多城市没有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4%，预计在8月上旬前会有一波降首付和降利率操作。对于换房减免税费的政策，主要还是免个税的政策。而对于落实“认房不用认贷”的政策表述，则有更大新意。从各地实际操作看，尤其是一线城市在这个领域政策过紧，导致二套房认购成本过高。这也意味着在此类领域会有持续宽松的政策变化。对于降首付比例和贷款利率，平安证券房地产首席分析师杨侃认为，目前大部分非限购城市首套房最低首付比例已经按照20%执行，但对于核心一二线城市，首套房最低首付比例大多仍不低于30%。本次住建部提出降低购买首套房首付比例，超出市场预期，有利于降低购房者置业成本，若后续落地执行，将更加利好总价高、购房门槛高的核心城市。同时会议强调进一步降低首套贷款利率，根据贝壳的统计，7月百城首套房贷利率平均为3.9%，其中一线、二线、三四线城市首套房贷款利率分别为4.5%、3.88%和3.88%，房贷利率相对更高的一线城市或更加受益。杨侃认为，7月24日，中央政治局会议强调我国房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。本次住建部表态是对政治局会议的响应和支持，政策力度超出市场预期，有助于降低购房者（尤其核心城市）置业成本，提振市场信心，带动楼市成交的逐步企稳。预计后续各地在降低首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等方面有望陆续出台相关优化政策。专家呼吁全国取消“认房又认贷”住建部提及的三项政策中，最值得关注的是“认房不用认贷”政策。据了解，目前全国核心城市执行的是“认房又认贷”政策。什么是“认房又认贷”？主要针对的是买房时对二套房的认定标准，如果名下有房，再买房就算二套；特别是如果名下曾经有过贷款，无论现在贷款是否还清，再买房都会认定为二套。“认房又认贷”的执行标准，对于很多真实改善型购房者来说，卖一套房再买就算二套房，要执行二套房的首付比例和贷款利率，购房成本大大增加。例如目前北京的购房政策为“认房又认贷”，即名下有1套住房或全国内有贷款记录（还清与否无关），再次贷款购买住房即算第二套，其商业贷款最低首付比例为：普通住宅60%、非普通住宅80%。严跃进认为，住建部的表述对于一线城市影响是最大的。以上海为例，当前还是“认房又认贷”政策，导致很多购房者在换房过程中，首付比例高达70%、房贷利率高达5.25%。但若取消了该政策，改为“认房不用认贷”，则首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.55%。北京市场也类似，若按过去政策，其首付比例高达80%、房贷利率高达5.25%。但若是取消了该政策，改为“认房不用认贷”，则首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.75%。从京沪两地的分析可见，“认房不用认贷”政策能够明显降低改善型住房需求的首付和利率成本。中原地产首席分析师张大伟认为，限购从来不是房地产调控最根本的，信贷才是楼市的“七寸”。不松信贷，市场不会出现任何扭转。“认房又认贷”的确打击了炒房客，但也误伤了改善需求。针对真实购房者特别是“卖一买一”的换房改善客户，执行首套房信贷政策，不涉及到任何炒房，应该抓紧倾斜宽松政策。现在全国三四线城市已经无政策可宽松，出台政策还有用的只有一二线城市，特别是一线城市，针对第二套房的认定标准都应该有大幅度的调整，“认房不认贷”应该成为全国所有城市执行的政策。不过，张大伟同时指出，深圳无房有贷户首付比例是50%，北京、上海两个城市无房有贷户首付比例基本60%起，预计一线城市“认房不认贷”政策不会全面实施，很可能会率先在北京的房山、上海的临港等偏远区域试点。张大伟认为，如今“房住不炒”基本实现，“认房又认贷”政策已完成历史使命，是时候取消了。对当下房地产市场来说，出台“认房不认贷”政策众望所归，各地应该抓紧。责编：王昭丞校对：陶谦版权声明证券时报各平台所有原创内容，未经书面授权，任何单位及个人不得转载。我社保留追究相关行为主体法律责任的权利。
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