两会热议房地产，行业新模式将这样重构
2024年全国两会期间，房地产再次成为焦点话题，如何化解行业金融风险、疏通房企流动性堵点、重构新型发展模式，受到业内外广泛关注。“建议取消商品房预售制度”“设立房地产预售资金保险机制”“制定系列金融方案促进房地产稳定发展”，各方都在积极建言献策，共促行业走向稳健新方向。商品房预售是我国房地产行业的惯有制度，但自本轮地产周期下行以来，预售制下交楼困难，已成为需要社会消化的一块“骨头”；房企资金普遍紧张，更是当下急需解决的痛点与堵点，关系着后续行业长效发展机制能否顺利构建。业内认为，从目前官方定调看，后续房地产行业要“标本兼治”化解风险，在需求端政策维持宽松、修复房企自我造血功能，持续改善企业融资环境；长期来看，要加快适应行业供求关系变化，构建“保障+商品”住房供给双轨制，推动建立房地产发展新模式。房企融资堵点仍待疏通两会向来是房地产政策的风向标，今年官方如何定调？3月5日，政府工作报告中房地产相关内容延续了去年12月中央经济工作会议部署，多数出现在“更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险”章节。报告强调，要“标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定”“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展”。“标本兼治化解房地产风险仍是2024年重要目标，当前房企整体资金面依然承压，特别是民营企业经营压力大，稳住市场主体是今年行业重要工作之一。”中指研究院表示。当下稳定市场的一大措施，便是城市房地产融资协调机制。据住建部数据，截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立房地产融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。中指研究院表示，融资协调机制加快建立，有利于房企特别是民企资金流动性得到改善。随着项目资金逐渐落位，项目建设也将加速推进，对市场的正向影响有望进一步显现。全国政协委员、均瑶集团董事长王均金也提到了相关问题。今年两会，他提交了一份《关于制定系列金融等政策促进房地产稳健发展的提案》。“房地产仍是经济增长的支柱产业，在稳增长、促就业过程中起到重要作用。”王均金认为，在“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”的大背景下，短期内需要制定系列金融等方案促进房地产行业稳健发展。为此他提出六点建议，包括金融机构平等对待房企融资需求、通过“贴息+REITs”模式盘活沉淀资产、地方政府建立城市公共住房基金、设立住房金融互助机构支持新市民购买住房、保障金融机构权益促进贷款积极性、抓好“一城一策”供需土地与房源规划管理。就前述融资“白名单”制度，王均金认为，该机制对减少社会资源浪费、减少房地产阵痛作用巨大，但由于这一年来房产销售下滑，在建项目的未来销售去化预期较难评估，还款周期拉长、如期还款存在不确定性，是银行提供项目融资的最大瓶颈。为此，他建议各地政府配套出台相关政策，建立类似城市公共住房基金，针对未能在合理期限内市场化去化变现、影响银行贷款还本付息的项目，按照政府审核成本价低价收购现房，这样既能增加城市租赁住房，也能打通“白名单”项目的资金链闭环。值得注意的是，上述融资“白名单”制度更多是为助力“保交楼”，当前房企经营性现金流受销售端低位运行影响而承压，融资端现金流亦受限，需要政策端的更多呵护与支持。中银证券认为，除了银行贷款之外，房企在债券融资方面也应有更多支持，一方面稳定市场信心，另一方面今年房企债务到期规模较大，“借新还旧”是防止大规模违约的方式之一。目前房企融资紧迫性较强，部分房企仍有违约可能，债券融资方面急需政策出台。商品房预售急需新路除了疏通房企融资、化解行业风险，商品房预售成为一大热点话题。今年，全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫拟提交“关于取消商品房预售制度”的建议。朱征夫认为，商品房建设已经过了高速增长期进入存量时代，建议考虑取消商品房预售制度，让购房者不用承担楼盘项目烂尾重大风险。朱征夫表示，商品房预售制度在我国房地产发展历史进程中起到了一定积极作用，但2021年以来，房企相继发生债务危机，各地出现大量地产项目停工现象。“我国商品房建设已经进入存量时代，商品房预售制度会助长房企高杠杆高风险开发模式。”在他看来，取消预售制度之后，购房者不仅不用承担商品楼盘项目烂尾重大风险，也不必承担不必要的贷款违约风险，而且由于购房者购买的商品楼盘看得见、摸得着，切实满足普通购房者买得放心、用得舒心的刚性和改善性住房需求。同时，预售制度取消会迫使小开发商进行重组整合，市场主体将更优质，楼盘烂尾和违约交付等问题大大减少。对银行而言，担保物由期房变为现房，担保物更集中可靠，坏账风险降低。对整个金融系统而言，供需两端的杠杆率降低，也有利于降低系统性金融风险的发生。取消商品房预售、推行现房销售的问题，在业内争议已久。近两年，多地提出推行现房销售试点，比如之前郑州成交首宗“竞现房销售”地块，北京竞报现房销售面积的地块也越来越多，不过目前仍停留在个别城市试点阶段，大规模推行尚有困难。中指研究院市场研究总监陈文静表示，过去因部分企业违规挪用预售资金，导致近两年部分项目不能顺利交付，损害了购房者的合法权益。在此情形下，不少城市加强预售资金监管，而过度严格的预售资金监管，也一定程度上影响了房企资金流动性。“房地产发展新模式正在加快构建，预售制改革也在稳步推进。”她表示，现房销售试点是重要方向，进一步完善预售资金监管也是重要举措之一，如何在保障项目交付的同时，减弱资金监管对企业流动性的影响、提高预售资金使用效率等，是需要考虑的问题。3月7日，全国政协经济委员会副主任易纲表示，建议设立房地产预售资金保险机制，允许房企依法合规动用一定比例的预售监管账户资金。具体而言，由中央财政或人民银行每年按预售监管资金余额的1%提取预售保险基金（估计约100亿元/年），先考虑以三年为限（2024年~2026年），共提取预售保险基金约300亿元；允许房企主体按照公司治理结构依法合规动用一定比例的预售监管账户资金，估计有约1万亿元资金可由房企立即使用；如果将来房企出现烂尾楼，由预售保险基金以该房企动用资金为上限先行赔付。易纲表示，当前政策的重点首先是压实房企主体责任，发挥市场配置资源的决定性作用，然后才是压实地方政府的责任。要重点支持大多数房企特别是民营头部房企持续稳定经营，着力解决它们的流动性困难，支持房企把楼盖好，按质按时交到购买者手中。业内人士认为，设立商品房预售资金保险制度，有助于强化买房人对期房的接受度，规避期房延期交房和烂尾的可能。但最关键的是，应该建立“谁受益谁投保”的制度，或者由开发商、小业主去投保，也能够确保烂尾楼得到保险公司的赔偿。稳收入、稳预期是关键当下，城镇化进程仍有空间但速率放缓，需要加快适应行业新形势，打开发展新局面。今年政府工作报告释放出积极信号，宏观与行业供需两端政策有望继续发力，房地产市场预期和信心有望逐步修复，推动行业供求关系达到新的平衡点。业内认为，在行业供需关系已发生改变的当下，标本兼治化解风险对应的就是供需两端的政策性呵护，其中需求企稳改善是核心要素。在“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”的指引下，预计各地需求端政策将进一步优化。自2023年7月政治局会议首次提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”以来，各地已相继落实调整优化差别化住房信贷政策，包括各大一线城市落地“认房不认贷”、调降首付比例并优化普宅标准等。2024年1月，一线城市的限购政策陆续放开。克而瑞认为，预计今年一线城市调控趋松、二三线城市全面放开的总趋势不会变，北上广深杭蓉等城市“四限”均有再松绑空间。除了各类限制性政策的调整外，结合此次政府工作报告中特别提及的“推动降低房贷成本”，叠加“灵活适度、精准有效”的货币政策，业内预期后续房贷利率及其他信贷政策都可能进一步放松。中银证券表示，后续居民住房信贷政策仍有进一步优化调整的空间，以减少居民购房支出，促进市场平稳修复。中长期来看，新型城镇化则将为住房需求提供重要支撑。政府工作报告明确“积极推进新型城镇化”，并提及“完善‘人地钱’挂钩政策”“注重以城市群、都市圈为依托，促进大中小城市协调发展”。中银证券认为，这预示着房地产市场份额将向核心城市群、都市圈集中，同时预计未来各地的落户、人才政策或将进一步发力，土地资源或向人口持续净流入、人口基数大的优势地区倾斜，叠加资金的聚集，将支撑这些地区中长期的楼市发展。与此同时，加速推进保障性住房、城中村改造等“三大工程”建设，加快构建房地产发展新模式。从2022年政府工作报告中的“探索”到如今的“加快构建”，可见当前房地产发展新模式的内涵已经逐渐清晰，完善住房保障体系、城中村改造等均是重要方向。值得注意的是，稳住需求、构建新模式的根本还在于经济发展。不少观点认为，过去一系列降首付、降利率等需求端政策效果不显，居民房贷出现收窄的迹象，根本原因在于其对就业和收入增长缺乏长期稳定的预期，因此普遍选择缩减开支、提前还贷。政府工作报告明确，2024年发展主要预期目标包括“国内生产总值增长5%左右；城镇新增就业1200万人以上，城镇调查失业率5.5%左右；居民消费价格涨幅3%左右；居民收入增长和经济增长同步”。中银证券认为，过去两年多以来，房地产市场持续低迷的根本原因之一在于居民对于就业和收入增长缺乏长期稳定的预期。此次政府工作报告明确提出，“各地区各部门要多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策”“多措并举稳就业促增收”。“只有稳住居民对于收入与就业的预期，才可能使得行业需求端的宽松政策显效，起到提振楼市的作用。”上述机构认为。
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